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施工验收信息编号:204895
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施工验收正文(原文):
二手房作为一种更为经济的买房选择，受到大多数中等收入的业主亲睐。然而二手房不像是一手房那样，所有问题都摆在明面上，经过前业主的装修，或者是粉饰伪装，一些不太明显的问题很可能被掩盖，但对于想要入住的你来说，这可能就是一场灾难。所以在二手房的验收过程中，我们必须比一手房更为谨慎小心。 一、二手房的验收流程 1、查看三书一证一表。《住宅质量保证书》(可带走)、《住宅使用说明书》(可带走)、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。根据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，经验收合格后，方可交付使用”。 2、验收。一般收房过程中，业主在验房前，物业会催促业主交付物业费及其他相关费用。业主可同他们交流，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把。注意：不交费、不签字、先验房。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证，为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。 3、核查房屋总面积。套内面积减少、公摊面积增加的情况很多。收房时，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。 4、签相关文件。签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。 5、交合理费用。这里的合理费用包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费。 二、二手房验收所需的工具 1、塑料洗脸盆：用于验收下水管道; 2、小榔头：用于验收房子墙体与地面是否空鼓; 3、塞尺：用于测裂缝的宽度; 4、5米卷尺：用于测量房子的净高; 5、万用表：用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通; 6、计算器：用于计算数据; 7、笔：用于签字。 三、二手房验收中最重要的步骤 二手房验收中最重要的步骤是实地察看，查看时要顾及方方面面，千万马虎不得，下面就告诉大家一些验二手房过程中必须注意的重要环节。 仔细看基本信息 房屋验收多注意 二手房验收首先重要的事情就是要查看基本信息，毕竟是从别人的手中买过来的，信息资料齐全可以保证日后的麻烦。那么对于二手房基本信息验收都有哪些呢? 1：检查面积与户型 验房时一定要亲自到房屋去查看，包括房屋各种面积的检查，户型的核实。二手房的准确面积包括建筑面积、使用面积和户内实际面积，都要仔细的确认，最好能够实地测量，同时弄清户型是否合理。验收时最好带上户型图，核对二手房的面积、格局等情况。 2：了解以前住户的基本情况 中介和房东对老二手房造假已经不是新闻，一套十年的房子和三十年的老房子，其单价是不可能一样的，这直接影响到房屋的质量使用期限和购买总价，不可不慎。因此，一定要多方了解以前住户的基本情况、房龄等，不能单听中介和房东的一面之辞。最好能把房龄写入购房合同，这样如果有诈，可以据此维权。 3：检查周边环境与设施 购买二手房时，要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。 4：了解清楚各种费用的收费方式 了解基本信息的同时，还要打听清楚水、电、煤、暖、物业管理等各种费用的收费方式，同时必须清楚各项费用是否结清。否则如果在收楼后发现原业主欠下了数千元的费用，要找业原业主追讨时已经无法联系了，只好自认倒霉，所以请各位买家在收楼时，必须确认原业主已结清水电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等费用，以免自己承担不必要的费用。 地面验收小细节 须小心装修陷阱 二手房验收要检查单位室内各项设施是否有质量问题，包括地面墙面等。下面我们来认识下地面验收需要注意什么。 1：地砖验收 对于地砖的地面，检验方法通常采用专用小钢锤或小铁锤、小铁棒，绕着房间轻轻敲击地砖的四角与中间，检测地砖有无空鼓声。响声清脆，为正常;如有空洞的声音为空鼓，说明镶贴不实装修质量不合格，必须及时铲除更换。在检查中，对空鼓地砖做上标志，发现地砖有破碎、暴边现象也做上标志须更换。 2：地板验收 对于地板验收，验收时在地板上来回走动，脚步须加重，特别是靠墙部位和门洞部位要多注意验收，发现有声响的部位，要重复走动，确定声响的具体位置，做好标记。碰到这种情况，可以要求拆除重铺。特别要注意墙角与四周，看有没有松动。 3：卫生间附近的地面检查 而关于阳台、卫生间附近的地面检查，要观察有没有开裂或发霉。地面主要是看清楚踢脚线部位有没有渗水迹象，另外，尤其最要注意的是要看是否有发黑的部位，以防家装公司装修大改动。 墙面检查多注意 结构问题要小心 一般来说，二手房房主在卖房时一般会临时粉刷，所以，二手房验收的另一个关键是墙面检查，那么墙面检查有那些需要注意的呢。 1：墙面平滑干净 二手房没有经过以前的房主临时的粉刷，那么墙壁如果有渗水的话，就会有泛黄或者乳胶漆“流涕”的迹象。如果以前的房主在转手房子前做了粉刷也是比较容易看得出来，因为这种粉刷往往比较马马虎虎。从刷痕中也可以隐约看得出一些迹象来，那凹凸不平的墙面就能体现出来，因为要检查墙面是否平滑干净。 2：墙面有无刺激性气味 接着，查看墙面是否有无刺激性气味，如果墙面有刺激性气味，说明墙面是刚刚翻新过的，我们就要注意检查清楚是否有一些隐藏的问题。 3：墙面与地脚线之间的缝隙检查 再者是墙面与地脚线之间的缝隙检查，墙面和踢脚线、踢脚线和地板之间是否有缝隙，只要从侧面看过去，一般都会看出垂直度、平整度的误差。如果存在这些情况，就必须进行修补处理，包括铲除墙面油污、粉化了的墙漆等，用石膏粉或水泥沙浆修补基层、裂缝、孔洞。 4：墙面裂缝检查 墙面裂缝检查也不能小觑，墙面有裂缝，可能是墙体出现裂缝，如果检查出裂缝，需要业主去认真对待，如果承重墙有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝，说明有结构安全隐患。 水电验收勿忽略 家居安全很重要 不少二手房的使用时间达到了5年甚至10年以上，大都存在水电路老化、使用功能不足等问题。许多上了“年纪”的老房水管道为铸铁管，管体庞大臃肿，管内壁中常年滋生的铁锈非常容易影响水质，而年久失修的管道也可能存在“跑、冒、滴、漏”等问题。所以，二手房的水电验收很关键。 1：卫生间水管水垢 水电验收中，关键是卫生间水管的水垢，卫生间水管周围有没有水垢，是判断水管是否漏过水的指标。 2：水龙头是否通畅 其次，检查水龙头的通畅与排水通畅，可以先打开龙头看流水是否通畅，再放水看排水系统是否正常。 3：电视接收情况检查 检查完水电，别忘了打开电视看看有线电视接收情况，看看有线电视的接收是否正常。 4：了解水管电线走向 最后，还要了解隐蔽工程的情况，如水管、电线走向等，要注意是否按照分回路的方式进行布线。一般来说，家庭电路应该“兵分三路”，室内照明、插座、大功率电器各走一路，一些老房的电路不但错乱交织，并且电路仍旧为淘汰的铝线，铝质电路老化速度较快，容易出现短路、漏电等危险，而目前电路装修中使用的是线径为2.5至5平方毫米的铜芯线，因此如果房子的电路为铝质电线，则必须进行改造。
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