退房违约金如何计算 退房条件及退房流程是什么

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一些购房者在发现开发商有明显违约行为（延期交房、面积缩水等）或者购买的房屋质量存在问题时，便会选择退房。小编提醒，选择退房维护自身权益是好事，但是购房者需要先确认退房条件是否符合，掌握相关退房流程及退房违约金计算方法。下文为您详解。

购房者若是要退房，通常会受到开发商的各种抵制，因此，在发现问题想要退房时，需要了解退房流程，包括相关法规、退房条件和退房办法。

退房流程一、确认退房条件是否符合

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释和《商品房销售管理办法》相关规定，符合以下条件者可退房：1.开发商超过三个月不能交房；2.开发商缺有效证件，导致合同无效；3.开发商未经购房人统一变更规划或设计；4.购房人无法得到贷款；5.因开发商原因导致购房人在合同约定期限内无法得到产权证；6.房屋面积计算误差查过3%；7.房屋质量严重影响居住者使用；8.开发商在出售房屋之前把所售房屋抵押或出售给购房人后，又将房子抵押给他人。

退房流程二、协商不成，可再诉讼

发现问题后，最好请专家鉴定，确认属于开发商责任，满足合同约定退房条件后，先与开发商协商，可省去诉讼费用；若是业主满意开发商开出的补偿条件，可根据自身情况收回退房要求，或在开发商协助下办理退房手续；若协商未果，再选择诉讼或仲裁。

退房流程三、索要违约金及相关税费

因开发商卫浴导致的退房，出退还业主的房屋全价款和相应的利息外，还应赔付违约金及业主的前期支出费用，如：印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等。

■退房流程小结：购房人通过挂号信、传真或电话，建议最好以书面形式向开发商发出退房通知。购房者退房，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，铜丝支付已付房价款利息，然后督促开发商在退房要求后15日内复核办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，返还全部购房款，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续；若是购房者办理按揭贷款，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，因此，退房流程最后一步就是解除借款合同，办理保险退保手续等。

那么，退房违约金如何计算呢？

违约责任取决于合同约定和法律规定，且约定优先。因此，合同中约定违约责任并明确违约金具体数额的，从其约定；若没有约定，按照法律规定处理，根据《合同法》相关内容规定：支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金；双方都有过错的，按照各自过错程度分担；违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿；违约金过高的也可以请求减少赔偿金额，购房者可选择适用相关赔偿金额较多的一种法律手段来维护自己的权益。

〓案例参考：付定金后不想再购买该房

王先生买房时先缴纳了20000的定金，剩余的首付房产商要求一个星期内缴纳，并且已经签了《商品房买卖合同》，但是现在女朋友不同意购买房子，那么，退房违约金是怎么计算的？比例是多少？是以我现在已经缴纳的20000为基数还是以总房款？

退房违约金计算:根据签订合同上的赔付比例，目前有2种情况，1、属于挞定行为，2万元定金不予退还；2、按合同上违约金赔付比例来执行，这种方法较好，赔不了多少钱，要求是第一金额少、第二时间短。

此外，若是出现法律规定的不可抗力和合同里约定开发商可以免责原因，且开发商及时履行告知义务的，开发商是不需要承担逾期责任的；若是购房者违约在先，致使开发商在合同约定的时间拒绝将符合交房条件的房屋交给购房者，开发商也不需要承担违约责任；若是购房者主管认定房屋及周边环境不具备交付条件而拒绝收房，实际上开发商已经具备合同约定的交房条件，且取得了建筑工程竣工验收备案表的，不能认为开发商逾期交房违约行为。

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