受害业主无所适从 房屋漏水究竟该告谁

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房屋漏水，对受害业主来说的确是件烦心事。尤其是导致漏水的原因往往涉及开发商、物业公司、邻居、产品生产商、销售商等等诸多方，彼此之间的相互推诿，又让受害业主无所适从：究竟该告谁？

竣工不满五年应由开发商担责

【案例一】

2013年1月，谢梅香从一家房地产开发公司购买到一套顶层住房，整栋房屋是在两年前竣工的。可居住不到两个月，谢梅香便发现屋面漏水严重。检测结果表明，系防水工程不达标所致。而如果修缮，不仅工作量大，费用也不低。谢梅香曾找房地产开发公司解决，公司表示房屋卖给谢梅香后，便因房屋已经售空而撤离，有什么问题应找物业公司。而物业公司认为，房屋漏水是因本身的内在质量所致，与其管理行为无关，只能由房地产开发公司担责。在两方“踢皮球”的过程中，谢梅香想到通过诉讼维权，但她却不知道自己究竟应当告谁？

【分析】

类似情形应当由房地产开发公司承担责任。《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条分别规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……建设工程的保 修 期 ， 自 竣 工 验 收 合 格 之 日 起 计算”、“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”。因为谢梅香所购房屋系屋面漏水，而距离竣工时间不满五年，尚属保修期内，也意味着只能由房地产开发公司履行保修义务。值得一提的是，如果相关问题发生在房屋超出保修期之后，受害业主则可以向物业管理单位反映，由其根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，进行费用分摊。

私自改建应由侵权人担责

【案例二】

谢丽琼是一家小区502室的业主。居住在楼上602号的肖女士为拓展空间，将阳台改成了洗衣房，并开凿了下水道。紧邻的601号业主赵先生见状，不仅如法炮制，还将排水管连在了肖女士开凿的下水道上。2013年4月7日，出差回来的谢丽琼发现家里已经成了“水帘洞”，房墙、天花板被弄得一塌糊涂，一些电器、字画甚至已经报废。谢丽琼索要赔偿，可肖女士表示：“我的地盘我做主，我又没有将洗衣房建在你家，关我何事？”而赵先生认为：“又不是我一个人干的，找我干吗？”在双方推诿之中，谢丽琼似乎也糊涂了：“我究竟该找谁？”

【分析】

肖女士和赵先生应当承担连带责任。谢丽琼有权要求他们中的一人承担全部损失，也可以要求他们共同赔偿损失。一方面，《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”虽然肖女士和赵先生改建洗衣房的行为发生在自家阳台，但必须以不损害邻居相邻利益为条件，由此导致邻居损失，应当承担赔偿责任。另一方面，《侵权责任法》第十一条规定：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。”谢丽琼的损失是由肖女士和赵先生分别实施的排水行为所致，而彼此之间又难分责任大小，决定了两人必须承担连带责任。

产品缺陷应由经销商担责

【案例三】

2013年5月10日，王凤仙安装了一台空气能热水器。半个月后，上班回来的王凤仙发现家中已经“水漫金山”，而楼下的两户邻居也找上门来，称墙壁、家电等已经受损。经查发现是热水器接口破裂所致。面对大家的索赔请求，经销商表示问题源于产品本身的缺陷，与其安装无关，大家只能向生产商索赔。更何况其销售行为只发生在与王凤仙之间，其他二人并非消费者，无权以消费者身份向其索要赔偿。生产商则认为，问题可能出现在经销商仓储、保管、运输不当导致产品被损坏上，大家只能找经销商担责。“我们究竟应找谁赔偿？”大家不禁纳闷了。

【分析】

王凤仙等有权选择经销商或生产者赔偿。一方面，《消费者权益保护法》第三十五条规定：“消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。”从消费者权益保护角度上看，鉴于王凤仙与经销商之间存在消费合同关系，在空气能热水器存在缺陷并由此导致损失的情况下，经销商自然难辞其咎。另一方面，《侵权责任法》第四十三规定：“因产品存在缺陷造成损害的，被侵权人可以向产品的生产者请求赔偿，也可以向产品的销售者请求赔偿。产品缺陷由生产者造成的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。因销售者的过错使产品存在缺陷的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。”从侵权角度上看，由于并没有将“被侵权人”限定在消费者本人，也意味着只要是因为空气能热水器的缺陷导致的损害，大家都有权向经销商或生产者索赔，至于经销商或生产者之间如何确定责任，大家可以置之不理。

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