购买商业地产，应注意的选购技巧

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     如果说房地产市场是经济的晴雨表，那么商业地产就是房地产业的晴雨表。伴随着社会财富的快速增长，目前遵义房地产置业投资已经开始呈现出新一轮的投资商业地产热潮，商业地产投资也正以其独体的投资价值成为投资者青睐的房地产投资工具之一，被称为房地产投资市场的“风向标”。

    作为一个投资者，当开发商在你眼前描绘出一幅幅美丽的图景时，你不能忘记的是自己必须保持一定的清醒。首先要清楚与其它物业类型的投资相比，商业地产投资具有自己的特点。在了解商业地产投资的特点之后，投资者需要对目标投资项目进行调研，这样有助于核实市场中公开的数据，并产生独特见解。在调查中要确定的关键因素有很多：

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    锁定商圈：不论是投资出租型业主或转卖型业主，都想买一个好的增值的前景，而现在遵义的商业地产中，正以各种概念形成了不同的商圈格局，如港澳商圈、老城商圈等等，所以选择何种商圈，正是锁定区域作出绝佳选择的上策，因此，在选择中应与商业地产所在的区域环境在政策、技术创新、人才、商贸、人气等方面的独特优势相结合，并关注该区域基础设施和其他配套设施的建设及今后的发展，并了解相毗邻的周边都有哪些知名企业加入。买商业地产不仅只关心经营，更应权衡其土地的增值等种种因素，因城市的主中心区土地的稀缺性强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，不少中心区域的商圈其区位成长性显而易见，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流等都各有潜力，商机勃发。

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    锁定品质：根据商业地产投资市场情况，投资城中心商业地产的投资收益远高于其它区域的商业地产。由于商业地产市场不像其它市场多呈金字塔型，其客层分布呈倒立的金字塔型，高档物业的需求较旺，投资回报率也较高。因此，从投资的角度来看，应首选品质高的商业地产。既然商业地产的品质至关重要，选择时就应该了解以下内容：建筑立面、建筑品质、大堂的设计、大堂的品位和布局、办公区的文化环境的营造等，如交通的便利程度，能否四通八达，空调系统、供暖系统、供水情况、车位面积设计是否合理、消防设施、物业、电梯数量、质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

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    锁定物业：如果投资额较大，最好请专业的投资机构对物业增值进行评估，做到心中有数再投资。一般在购买时，应注意物业管理公司的水平及物业档次，因为只有后期管理跟上，投资者今后才有可能获得较为稳定的回报。而如果投资那些分割成小块面积进行出售的办公物业时，就要特别当心，虽然总价上可能会便宜，但由于进驻物业公司的档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。不仅如此，当经济不好的时候，小业主的竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到投资者今后的收益。而物业管理的好坏是决定投资后能否保值和增值的至关重要的因素，并且还要看准物业管理公司的品牌和社会口碑，关键是看该管理公司是否能做到严谨、安全、细致、周到、快捷等。

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    锁定收益：不管投资者是采用出租还是出售，都应根据自身资金状况确定支付方式，因为支付方式对收益的影响较大。如果选定的项目综合因素较好，只需首付，后续通过“以租养贷”的方式来供楼，让租用的业主为你供楼，几年后就可净享长达几十年的高额租金回报。只要投资回报率高于贷款利率，通过财务杠杆的作用能够获得更高的收益。如果想以出售方式获得收益，则要考虑采用分期付款方式或一次性付款方式，这就要衡量自身实力，合理地对现金流作出预测。由于目前房地产按揭费用较高，如果采用按揭贷款的方式取得物业，不但转售会受到很大的影响，而且由于按揭费用较高的缘故，会造成投资收益率下降。因此，锁定收益时，应具体分析并考察商业地产产权年限和客户定位及可能入驻公司的类别层次，这些都是很重要的。

    总之，投资商业地产应根据自身资金实力和对现金流的要求，作出适合自己的科学决策。当然，投资者商业地产的“金矿”就是瞄准种种利好的因素投入资金，长期获利。

    来源：遵义日报